「芝浦プロジェクトはブレイクスルーの起点であり、次世代に野村不動産を引き継ぐ上でのターニングポイント」─野村不動産HD社長の新井聡氏はこう話す。同社は2025年、本社を現在の東京・新宿から芝浦エリアの「芝浦プロジェクト」S棟に移転する。オフィスの色彩が強い、このエリアを商業やホテルなど、全く違う姿に変える。そこでは「新たな働き方」も模索。野村不動産が考える新たな街の姿とは。


「金利が付く時代」で不動産市況はどうなる？

「2016年に導入されたマイナス金利が、これほど長く続くとは当時思っていなかった。金利が付く世界という正常に戻るのはいいこと」と話すのは野村不動産ホールディングス社長グループCEO（最高経営責任者）の新井聡氏。

　2024年3月19日、日本銀行が金融政策決定会合で、マイナス金利の解除やイールドカーブ・コントロール（長短金利操作）の終了といった政策変更を決めた。日本に再び「金利が付く時代」が到来した。

　マイナス金利で苦しんだ銀行業界は、預金や貸出に金利が付くことで力が戻ることが期待される一方、住宅ローン金利や資金調達コストの上昇が見込まれる不動産業界に対しては懸念の声があることも事実。

　ただ、新井氏は「正常になることと、金利水準が切り上がっていく話は別。金利がどんどん切り上がることはないと考えると、不動産市況に金利が大きな影響を与えるということを、この1年は考える必要はないのではないかと見ている」と話す。

　それ以上に、各企業が行っている賃上げや、株価が上昇したことに伴う資産効果の方が、不動産マーケットにプラスに働くのではないかと指摘。

　個別の分野で見た時に、オフィス市況をどう見通すか。「都市圏でのオフィス供給は増えていない。その中で23年、25年は比較的供給が多く、短期的には多少、空室率の上昇が見られるかもしれないが、我々の既存オフィスの空室率が上がるという事態にはなっていない」と新井氏。

　逆に、野村不動産が展開する中規模高級オフィス「PMO」は23年度に供給が多かったが、リーシングは想定より強めで、順調に推移したという。「お客様のニーズを捉えたオフィスを供給できれば埋まっていくのではないか」

　コロナ禍においてリモートワークが普及し、今もハイブリッドで展開している企業なども多いが、「コロナ禍を経て、出社して、人が集まることで上がる生産性や、リアルで話すことで出るよさなどが見直されているのではないか」と新井氏。そのニーズを満たすことができる企画力が問われ、その中でオフィスも選別の波にさらされる可能性はあるものの、総じてオフィス需要は今後も底堅いのではないかという見方。

　一方、マンション市況を見ると、この数年の供給戸数は年間3万戸前後で、直近のピークだった2000年の約9万6000戸から見ると3分の1以下の水準が続き、価格は高止まりしている。

　野村不動産の体感でも、マンションギャラリーへの訪問や、サイトへのアクセスは引き続き強く「全く落ちていない。市況の陰りを感じる兆しはない」。

　試算によると、世帯年収1200～1500万円の世帯が、自己資金1000万円、借入7000万円で8000万円の住宅を購入する場合、0.1％の金利上昇で月々の返済額は3000円程度の上昇が見込まれている。この金額をどう見るかは個人差があるだろうが、賃上げが進めば吸収できる可能性がある。

　その意味で、今の市況の継続には「賃金・物価の好循環」が継続することが大前提だということも言える。

　用地の取得は立地や価格などの面で難易度が高まっているが、「厳しい環境の中でも再開発案件など、想定通り取得できている」という。ただ、建築費は下がる見通しにはないが、野村不動産としては「価値のあるものを提供することで、お客様に一定の価格上昇をご納得いただけるような施策を取っている。建築費高騰は続くだろうが、我々の立ち位置は悪くない」と話す。